Будущее Замоскворечья
Недели три назад прошёлся по окрестностям своего района с фотоаппаратом -- чтобы запечатлеть превращение тихого Замоскворечья в бездушный офисный район, а также ещё раз удостовериться в маркетинговой дремучести строителей.

Для начала следует уяснить, что Замоскворечье -- исторически один из самых промышленных районов Москвы. Даже к началу 2000-х тут было расположено около 70 заводов, занимавших 20% территории района. А в начале ХХ века в Замоскворечье в пределах Садового кольца и вовсе находилось 20% всех промышленных предприятий Москвы (30% рабочих города).

Градостроительная политика в Замоскворечье определяется именно этим фактором -- новые дома, офисы и торговые центры появляются на месте заводов, а не путём снесения ветхих жилых и административных зданий, как в других районах внутри Садового.


Один из последних "перепрофилированных" заводов -- Витаминный завод на Новокузнецкой улице. Девелопер умудрился вместо 2000 кв. м заводских помещений впихнуть 10,5 тыс. кв. м офисов. Офисы эти, кстати, год как не могут сдать в аренду. Владельцев этой девелоперской компании я немного знаю, милые люди, не любящие светиться из-за близости к московским верхам.


Так выглядит кусок микрорайона, от Пятницкой до Озерковской набережной. Даёт хорошее представление о плотности застройки.


На Озерковской набережной находились заводы "Темп", "Спринт" и цех точного литья завода АМО ЗИЛ (до сих пор тут остаётся ФГУП тракторного машиностроения). Часть территорий этих заводов была выкуплена компанией Стройинком-К, подразделением израильской AFI.

Компания решила построить примерно на 3 га несколько элитных домов, а также офисные центры и гостиницу.

Надо отдать должное -- возвели элитные дома они относительно быстро, примерно за 3 года. Когда я работал в недвижимости, то как раз общался с ними по поводу выкупа этих квартир. На этапе котлована квартиры шли по 12 тыс. долларов за метр, к моменту окончания строительства цена достигла 20 тыс. долларов.

Но увы, кризис помешал распродать все квартиры (по моим данным, непроданными остались около 30% квартир). Мало того, что пришлось снижать цену с 20 тысяч до изначальных 12-ти, так ещё рядом с этими элитными домами, буквально в 10 метрах, появились вот такие монстры:


Это офисный центр и гостиница, каждый примерно будет по 100 тыс. кв. м (35 тыс. подземная часть, 65 тыс. -- надземная).

Это как раз пример маркетинговой дремучести московских строителей. Когда элитный дом только строился, а монстры оставались на бумаге, можно было втюхивать покупателем квартир за 2-4 млн долларов, что "у них будет тихий район и вид на воду" (задний вид, кстати, это глухая бетонная стена с колючей проволокой и 10-этажный завод "Темп", принадлежащий АФК "Система", и где кроме завода ещё сидят "Система-Галс" и телеканал ТВЦ).

А теперь представьте себе потенциального покупателя, а ещё лучше -- уже владельца квартиры за несколько миллионов долларов, который будет жить по соседству с такими монстрами, 5-7 тысячами офисных клерков и тысячами чадящих машин и автобусов.

Кстати, где уместятся все эти тысячи машин и автобусов, подвозящих туристов в гостиницу, так и непонятно.


Вид со Зверева Моста ясно даёт понять ширину набережной и отсутствие парковки даже на сотню машин. (На другом берегу, кстати, видны строения гауптвахты Главной военной прокуратуры, с колючей проволокой и решётками на окнах -- это фронтальный вид из окон элитного дома).

Я до сих пор не могу понять двух вещей: почему Стройинком-К не принял самого разумного решение -- строительство ещё 2-х элитных домов вместо 200 тыс. кв. м офисной и гостиничной недвижимости, и самое главное -- как главный архитектор Кузьмин и бывший префект ЦАО Байдаков (сейчас ушедший на повышение -- в замы Лужкова) позволяли и до сих пор позволяют так уродовать город.


Двухполосная набережная продолжает нагружаться строениями. Это уже остовы завода ЛГМ, на месте которого компания Легион-Девелопмент также возводит элитные дома и офисные здания.


На этом фото хорошо виден объем стройки. Она находится в прямоуголнике между Озерковской небережной и Татарской улицей, и между Озерковским и Руновским переулками. В общей сложности тут будет возведено также около 200 тыс. кв. м -- вместо прежних строений площадью около 30 тыс. кв. м.

Этот завод лопасно-гидравлических машин, кстати, был "первым выходом в свет" в Москве компании Сергея Полонского "Строймонтаж". Компания в 2003 году осуществила рейдерский захват завода. Почти осуществила. Менеджмент предприятия начал встречную скупку акций предприятия. Вскоре появилась и третья сторона конфликта -- компания КВ-инжиниринг, также консолидировавшая миноритарный пакет акций завода.

"Строймонтаж" силами ЧОПа вышибал ворота завода и крушил арматурными прутьями оборону ЛГМ (я несколько раз ходил любоваться на эти бои, благо идти от дома 5 минут). Не помогло. В итоге почти 2 года продолжалась тихая война между тремя сторонами конфликта (у каждой было по 30-35% акций ЛГМ). Пока не появилась компания Легион-Девелопмент, совладельцами которой были братья Хачатуровы из Ингосстраха и клан Гуцериевых из БИН-банка, и не выкупила весь пакет акций у трёх сторон.

3 года назад я ездил договариваться в Легион-Девелопмент о сдаче их офисных помещений, и ребята рассказывали много увлекательного об этом конфликте. Когда-нибудь придёт время, и изложу со всеми подробностями про бои за ЛГМ, про "третейскую сторону" в виде Управления экономической безопасности правительства Москвы и пр.

Кстати, в одном из цехов этого завода находился южнокорейский баптистский оздоровительный центр "Серагем". Когда я работал зам. главного редактора "Русской Жизни", то написал репортаж о нём:

"Самый близкий к моему дому «Серагем» я отыскал без труда. Заброшенный завод на Татарской улице, скромная вывеска, охрана при входе, и человек сорок в огромном лекционном зале предприятия, внимающих консультанту. Все, что требуется здесь от больного, — две простыни и тапки.

Консультант подробно рассказывает о чудо-кровати «Серагем»: «В основе излечения — нефритовые стержни и инфракрасные излучения. Кровать помогает справиться практически со всеми недугами, вплоть до онкологии». Далее следуют 10 минут научпопа о длине волн, лимфе и межпозвоночных дисках. На стенах — стихотворения пациентов, при прочтении не оставляющие сомнения в их благодарности чудо-кровати:

«Прогрел меня до самых ген,
Размял мне спину нежно
Простой и добрый Серагем —
Последняя надежда».
http://www.rulife.ru/mode/article/434/


Это элитный дом в Руновском переулке. По ныненшним меркам -- элитный с натяжкой, поскольку строился он более 10 лет назад, а потому лишён многих атрибутов, которые позднее задала Остоженка -- типа вычурных фасадных деталей, 2 подземных машиномест на квартиру, холодильника для шуб и прочей инфраструктурной блажи.

Но на мой взгляд, это идеальный дом для Москвы. Какая-то лондонская лаконичность видна в нём. И я вообще люблю неоштукатуренный кирпич. Кстати, в московском климате (тем более в питерском) штукатурка это вечная головная боль. Сырость и смог изменяют за год-два цвет фасада, он идёт трещинами и пузырями.

И вот представляете, как попали жильцы это дома!? (До кризиса метр в нём строил 12-14 тысяч долларов). С одной стороны уже третий год стройка (и это ещё года на два), с вечными, днём и ночью, бетономешалками, сотнями таджиков и турков, шумом отбойных молотков. И затем они ещё получат под боком тысячи машин клерков, приезжающих в офисы.


А с другой стороны дома в Руновском -- "Мастер-банк", с сотнями инкассаторских машин (справа -- это стена этого дома). Этими инкассо днём забит и переулок, водители машин обычно лежат в салоне в тапках и слушают "Радио Шансон".

Это хороший пример вечной изменяемости московской среды. Тут ничего постоянного, как в том же Риме или даже Праге. Тут один Генплан налезает на другой, тут идёт вечная борьба между интересами бизнесменов и чиновников. Сегодня ты живёшь в элитном доме, а завтра он превращается в гетто.


А это случайно уцелевший кусок прошлой жизни. Для потомков -- жестяная грамота из раскопок.