hasid (hasid) wrote,
hasid
hasid

Categories:

О себестоимости жилья в Москве

Решил выложить свой старый, от августа 2006 года, текст о формировании себестоимости жилья в Москве.
Сподвиг меня на это вот такой пост:
http://ugfx.livejournal.com/108434.html

Если уж у начальника аналитического департамента "Альпари" Егора Сусина такая каша в голове по этосу вопросу, то что уж говорить о людях, далёких от мира экономики.

"Рынок гибнет за металл
Из каких затрат складывается конечная себестоимость жилья в Москве? Первая и видная невооруженным глазом – это расходы на стройматериалы. Именно ее, скорее всего, и имела в виду Федеральная антимонопольная служба (ФАС), когда устами одного из своих представителей объявила «реальную» цену жилья в городе - $1300 за кв. м. ФАС даже погорячилась: Минрегионразвития в своем приказе от 6 июля 2006 г. вообще установило «нормативную стоимость 1 кв. м жилой площади в Москве» в 29.600 руб. (или около $1100), а расчеты «Союза инженеров-сметчиков» оказались чуть выше - $1139 за кв. м (см. справку???). В противовес федералам московское правительство 7 августа распорядилось считать себестоимость 1 кв. м в 57.702 руб. (или примерно $2150).

Из чего же складывается строительная себестоимость жилья? Строительные компании не любят раскрывать информацию о себестоимости метра «на выходе». Но о стоимости и удорожании компонентов «коробки» сообщают охотно. Татьяна Горелова, руководитель направления компании «КВ Инжиниринг» говорит, что сейчас $1500 за кв. м – средняя себестоимость строительства монолитного дома. «От 30 до 50% от этой стоимости - стоимость материалов. От рыночной цены в $3500 за кв.м. – это где-то 20%», - добавляет она. Таким образом, строительная себестоимость составляет около $700 за кв. м. Примерно такую же цифру - $800 за кв. м - называет руководитель группы компаний «Атлант» Алексей Тырченков.

Разумеется, как весь рынок в целом, растет и стоимость строительных материалов. Татьяна Горелова упоминает об увеличении цены на цемент на 20% только за лето 2006 г. (подробнее о ситуации на рынке цемента читайте статью ?????). А Артем Эйрамджанц, первый заместитель председателя правления Группы компаний ПИК, говорит о 50-100-процентном удорожании арматуры только за 2-й квартал 2006 г. «На рынке арматуры уже сложилась ситуация, подобная цементному рынку, она даже хуже. Если с цементом такая проблема была прогнозируема, то с арматурой она возникла неожиданно», - возмущается он. В Управлении техсопровождения и подготовки производства Группы компаний «СУ-155» сообщили, что в себестоимости строительных конструкций доля металла составляет до 10%, при этом ежемесячная потребность строителей «СУ-155» в металле достигает 5 тыс. тонн (подробнее о темпах удорожания металла см. справку???). «А потому посчитайте, сколько нам приходится переплачивать», - возмущаются и в этой компании.

Негодование строителей увеличением цен на стройматериалы понять можно: большинство их производителей еще и требуют предоплату за свою продукцию или оплату по факту ее получения, тогда как квартиры сегодня продаются нередко уже на строительной стадии, а не на стадии котлована как раньше. Однако, глядя на вклад строительной составляющей в себестоимость, нельзя не заметить, что даже такие резки скачки цен на цемент или на металл не могут являться главной причиной ежегодного удорожания жилья как минимум на $1-1,5 тыс. за 1 кв. м. Для сравнения: увеличение цены продажи офисных или торговых зданий в Москве с января по сентябрь 2006 г., по данным Jones Lang LaSalle, составило 10-15% (против 60-80% в жилом сегменте). А ведь и при возведении бетонной коробки будущего офисного центра используются те же материалы, что и при жилищном строительстве. Получается, рынок квартир живет по другим экономическим законам. Каким?

На чем стоим?
По словам представителей строительных компаний, одна из причин резкого роста цен на квартиры – удорожание земли.

Возьмем типичный пример - аукцион на право проектирования и строительства жилого дома по Базовской улице, вл. 20А (Северный административный округ). На торгах 26 января 2006 г. его победитель компания «Строй-Инвест» предложила за лот $4,4 млн. Проектом предусмотрено строительство 14-этажного жилого дома общей площадью 14 тыс.кв. м (из них нежилых 4,3 тыс. кв. м). Таким образом, за каждый будущий квадратный метр компания выплатит правительству Москвы по $315. Но это не все предварительные траты инвестора. «Строй-Инвест» после постройки дома отдаст правительству Москвы 40% от общей нежилой площади здания, 5% жилых площадей, а также 100% инженерных сетей и коммуникаций объекта. При строительной себестоимости $800 за кв. м эти площади обойдутся инвестору в $1,8 млн. То есть еще за каждый метр надо отдать $125. А общая сумма оброка составит $440 за 1 кв. м.

Однако тендеры, которые периодически проводит правительство Москвы - наилучший и самый экономный вариант для инвестора. В первую очередь потому, что на торгах строительная компания сразу получает четкую схему ее расходов и отчислений городу. Более затратный метод – это получение площадки через постановление правительства Москвы (т.е. без тендера). В этом случае строители вынуждены соглашаться на отчисление городу 42-44% квартир. При этом компании зачастую отдают городу не сами квартиры (кто же поселит очередника в клубном доме на Остоженке?), а деньги за них. «Применяются сложные коэффициенты расчета, и в итоге нам эти метры обходятся в $1600 за каждый», - на условиях анонимности рассказывает представитель компании, возводящий дома бизнес-класса в Юго-Западном округе.

Однако свободных площадок сейчас практически в городе нет, а немногие оставшиеся пустоши в основном распределяются среди близких к правительству городу компаний для строительства ими т.н. социального жилья, где значительную часть квартир бесплатно или по себестоимости распределяют среди очередников, по программе «жилье для молодежи» и т.п. В основном это анклавы Москвы за МКАД – Новокосино, Южное Бутово, поселок Северный, Солнцево и т.д. «К сожалению, сейчас практически любая площадка – с обременением, будь то снос пятиэтажек и строительство на их месте нового дома или реновация промзоны», - сокрушается Вячеслав Полелюхин, заместитель директора по инвестициям компании «Сити-XXI век». По словам Татьяны Гореловой, в структуре конечной цены новостройки в ЦАО эта составляющая может достигать 15% и выше от конечной цены метра, или $1-1,5 тыс. за кв. м (исходя из стоимости квартир в центре в $7-10 тыс.). Следует учитывать, что в последние два года переселенцы из сносимых пятиэтажек остаются в своем районе, а потому инвестору приходится покупать им жилье практически по тем же ценам, по которым он реализует свои новостройки. В среднем новый дом по числу новых квартир по сравнению с хрущевкой больше в 2,5-3,5 раза. «А потому встречаются случаи, когда на эти цели уходит до 40% от инвестиционной себестоимости жилья», - добавляет Полелюхин.

Подключи энергию
Однако конечная цена жилья складывается не только из затрат на строительно-монтажные работы и плату за землю. Еще одна весомая статья расходов – инженерные коммуникации. По оценке генерального директора компании «Главмосстрой» Николая Ашлапова, инженерия может достигать до 50% стоимости самих строительно-монтажных работ. То есть минимум $400 за кв. м. Но не всем компаниям повезло так, как «Главмосстрою» - большая часть опрошенных СНИПом строителей утверждает, что эти затраты гораздо выше. «Иногда они доходят до 70% строительной себестоимости», - жалуется Татьяна Горелова. Более того, из-за высоких обременений на ту же энергетику многие строительные проекты теряют свою привлекательность. «Наверное, у каждого застройщика в инвестиционном портфеле есть проекты, которые он не может реализовать по этой причине. Строительство питающего центра, например, стоит больше $10 млн. И это повод вообще отказаться от такой площадки», - поясняет Полелюхин.

Но чаще строители перекладывают эти затраты на потребителей. Как рассказывает Оксана Басова, представитель строительной компании «С-Холдинг», при комплексной застройке микрорайона Марфино им необходимо переложить около 20 км силовых кабелей. При себестоимости прокладки 1 км кабеля в 1 млн евро несложно подсчитать конечную стоимость таких работ. Учитывая, что «С-Холдингу» предстоит построить тут 232 тыс. кв. м жилья, то только вложения в энергетику обойдутся компании в $110 за кв. м будущего жилья (и это не считая других ее расходов - отдачи 40% квартир городу и платы за победу на конкурсе в $3,1 млн). «Уже сегодня цена на 1кВт мощности, отпускаемая на новый дом составляет около $1500-2000. Получается, что на 1 кв.м продаваемой площади приходится $200-250 прямых затрат только по энергоснабжению», - возмущается Алексей Белоусов, коммерческий директор Холдинга «Капитал Груп». А с сентября 2006 г. правительство Москвы и Московская сетевая компания официально установили плату за подключение электромощностей – чуть больше 45 тыс. руб. за 1 кВт (без НДС).

Кроме того, строители нередко берут на себя прокладку водопровода, канализации, газовых труб и пр. инженерии. «Кабель в ЦАО приходится зачастую перекладывать во всем микрорайоне. Теплосети, электросети, водопровод, канализация – городские власти предписывают техусловиями перекладки. В случае строительства в ЦАО приходится строить и отдельно стоящие тепловые пункты», - говорит Татьяна Горелова.

Час расплаты
Единственная статья расходов, на которой теоретически могут сэкономить строители – зарплата рабочих. Однако даже привлечение на стройки малоквалифицированной рабсилы – гастарбайтеров – не избавляет компании от этих трат. Тем более что за квалифицированный труд строителям все равно приходится расплачиваться сполна. Бригадиры, прорабы, монтажники-высотники, специалисты по монолитному литью, крановщики, инженеры и т.д. – эти специалисты сегодня в дефиците, и их зарплата может достигать $1000 в месяц. В целом, как признается Татьяна Горелова, на зарплату уходит около 30% от строительной себестоимости (или $200-250 за кв. м).

А вот сэкономить на подношениях чиновникам уже не удастся. При этом было бы неправильно представлять, что чиновники взятки вымогают – почти всегда сами строители обращаются к ним за ускорением процесса (кто и как помогает строителям «ускорять» процесс согласований – читайте статью ????). «Перед выходом на строительную площадку нам надо получить 266 подписей. На каждую резолюцию чиновника необходимо от 5 до 70 дней. В итоге вся процедура согласования может растянуться на 36-42 месяца. А по закону, если через 3 года после получения инвестконтракта компания не начала строительство, местные власти могут отобрать площадку. Вот нам и приходится «ускоряться» - при материальной заинтересованности чиновник делает свою работу в 2-3 раза быстрее», - поясняет руководитель строительной компании, пожелавший остаться неизвестным.

«Исходно-разрешительная документация и проектные работы составляют около 8% в структуре инвестиционной себестоимости», - отмечает Вячеслав Полелюхин. А директор по маркетингу Группы компаний «Конти» Юрия Синяева говорит даже о более значительной величине поборов: «На «побочные» составляющие себестоимости жилья закладывается около 15% от фактической стоимости инвестиционного проекта». Таким образом, расходы на взятки и «ускорения» могут достигать $300-500 за 1 кв. м.

Всего понемногу

На рост цен влияют и другие факторы. Так, новый ФЗ №214 обязал строителей приступать к проекту только после того, как он будет подтвержден банковскими гарантиями вместо ранее бытовавшего «кредитования» деньгами дольщиков. В результате компании вынуждены закладывать в расходы и проценты по кредитам. Это 11-15% годовых в валюте. В итоге к себестоимости 1 кв. м прибавляется, по словам Алексея Тырченкова, по $70-100.

У ряда компаний могут появляться и такие экзотические расходы, как «социальные обременения». Правительство Москвы, префектура или районная управа могут «попросить» строителей помочь в возведении пожарного депо, школы или детского сада. «На обустройство прилегающей территории мы закладываем около 15% от строительной себестоимости», - говорит Татьяна Горелова. То есть эти затраты прибавляют к конечной стоимости квадратного метра около $120.

Маркетинг еще «съедает» около 2-4% от строительной себестоимости. В $25 за 1 кв. м обходится проектная и в $30 – рабочая документация. О сумме налогов большинство строителей предпочли не распространяться. Только Алексей Тырченков указал, что она может колебаться от $50 до $100 за 1 кв. м. «Кто по каким схемам работает», - добавляет он. При реализации квартир через риэлторов последние забирают себе с каждого квадратного метра $100-200.

«Прибыли строители закладывают из расчета 20-25% от продажной цены», - говорит Татьяна Горелова. От $3500-4000, в которые сейчас оценивается «в среднем» квадратный метр, прибыль, получается, достигает $700-1000. А в элитном сегменте, где квартиры оцениваются в $8-10 тыс., эта сумма достигает $2 тыс. Однако строители в один голос уверяют, что бОльшая часть прибыли идет не в карман инвесторам, а на развитие бизнеса. «Так уж устроен строительный бизнес, что вкладываемые в дело средства должны через какое-то время высвобождаться и вкладываться вновь, в строительство очередного дома. Нарушение кругооборота финансовых средств может привести к обвалу предприятия. Например, необходимо постоянно брать в аренду или приобретать на торгах земельные участки под застройку, надо своевременно профинансировать работы нулевого цикла. Приходится выполнять финансовые обязательства перед властями города и кредиторами, причем происходит это на самых ранних стадиях строительства» - объясняет Оксана Басова.

Для поддержания воспроизводства своего капитала крупные строительные компании (а таковыми принято в Москве называть фирмы, возводящие от 100 тыс. кв. м жилья в год) должны каждые 1,5-2 месяца приобретать новую площадку. То есть строители, приводя эти доводы, опровергают обвинение в создании искусственного дефицита жилья. «Ну 2 недели, ну максимум месяц теоретически квартиры можно попридержать. А затем простой в продажах бьет по бюджету и стратегии развития строителя», - говорит один из руководителей крупной строительной компании.

Простые числа и их последствия
Если суммировать все вышеприведенные расходы строителей, то итоговая сумма окажется равной $2700 по минимуму. Это для панельных домов, в которых квартиры в августе 2006 г. продавались по цене от $3000 до $3500 за кв. м. Дома бизнес-класса обходятся строителям в $3500-4000, а продаются за $4500-6000. С учетом прибыли в 20-25%, о которых говорили строители, - все в этом балансе сходится. Более того, в 2007 г. московское правительство выделяет 210 млрд. руб. на покупку социального жилья для малоимущих москвичей. На эти средства планируется выкупить у строителей 1,9 млн. кв. м жилья. Таким образом, 1 кв. м обойдется городским властям в 109,6 тыс. руб., или в $4090. Получается, и чиновники прогнозируют дальнейшее увеличение себестоимости жилья".
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 28 comments