Интересный тренд на московском рынке аренды жилья: сегодня уже выгоднее продать квартиру и положить деньги на депозит, чем сдавать её. Простой пример. Стандартная однокомнатная квартира на окраине стоит примерно 6 млн. руб. В госбанке 6 млн. можно положить под 6% годовых. Итого 360 тыс. в год, или 30 тыс. руб. в месяц. За столько же или даже дешевле можно сдать и эту однушку. При этом цены на ЖКХ растут, будет увеличиваться и налог на недвижимость. А арендная плата уже года два не растёт. Потому что доходы арендаторов не растут. Многие вообще предпочитают снимать вскладчину 2-3 (и более)-комнатные квартиры. ( Collapse )
Про первый день Московского урбанистического форума. Побывал на всех стендах и экспозициях, послушал пять секций. По поводу секций: в нескольких залах они идут одновременно, и не разорваться, чтобы поприсутствовать на всех.
Похоже, главным гуру урбанизма в России становится американец индийского происхождения Параг Ханна. На этом посту он сменил основателя хипстерского урбанизма, тоже американца Ричарда Флориду. Ханна наилучшим образом подходит России, так как он, в отличие от Флориды - исследователь мегаполисов Второго мира. Он превозносит опыт управления такими агломерациями, как Джакарта, Шанхай и Токио. Последние два вообще называет лучшими образцами авторитарной модернизации. Идеи Ханны просты: это максимум общественного транспорта и минимум личных машин, общественные пространства, публичный wi-fi, порядок, борьба со старой, трущобной застройкой. Мегаполисы больше открыты друг другу, чем соседним с ним провинциям. Грубо говоря, у Стамбула, Лондона, Гонконга и Москвы больше общего, чем у Москвы с каким-нибудь регионом в Поволжье. В общем, Ханна - певец либерального авторитаризма. На форуме он представлял свою новую книгу.
Про авторитарную модернизацию и даже реновацию вообще говорилось очень много. Одна из самых больших (человек 10-12) и длительных (1,5 часа) секций была о зарубежном опыте реновации, сносе старого жилья. Солировал там партнёр японского архитектурного агентства Фади Джабри. Он рассказывал, как в Токио сносили аналоги советских хрущёвок и строили на их месте современные кварталы. Джабри превозносит то, как проходит реновация в Москве, дословно он говорит: "У нас в Японии нужно было договариваться с сотнями мелких собственников, на это уходили годы, а в Москве всё прошло как по маслу". Он вообще очень хвалит Россию за то, что тут власти - просвещённые, и всё быстро делают. Насколько понял, Джабри и его японское агентство тоже в последние годы стали гуру в мире городской архитектуры России.
Уверен, что 90-95% жителей московских пятиэтажек - за их снос. 5-10%, действительно, есть проблемных домов, с жителями которых надо вести нормальный диалог (и, скорее всего, не сносить). Я вырос в такой пятиэтажке (из силикатного кирпича, 1960 года постройки), и знаю, что там за жизнь: коридор 1,5 кв.м, кухня 5 кв. м, совмещённый санузел, смежные комнаты, микроскопический балкон. Площадь 2-комнатной квартиры - 40 кв. м. В доме нет лифта и мусопровода. Во многих домах - газовые колоники. Если вместо таких квартир людям дадут стандартную по нынешним временам "двушку" в 51-54 кв. м, то для 95% людей это будет счастье.
Это не собянинская реклама, а моё истинное убеждение, о котором я пишу больше десяти лет. Да, идеально снести вообще все панельные дома и переселить людей в частные коттеджи с садом, но мы понимаем, что в Москве это нереально. Реально продать эту панельную "двушку" за $150 тыс., и купить на эти деньги дом в Испании или два дома в Болгарии. И заодно другое качество жизни купить.
Спасли ситуацию репарации из побеждённых Германии и Финляндии. 20 октября 1948 года вышло постановление СМ о разрешении использовать в индивидуальном жилищном строительстве комплекты стандартных немецких и финских домов.
Финские дома были рассчитаны на одного хозяина. Жилая площадь одноквартирного дома составляла 24,4 кв. м при общей площади 31,4 кв. м; двухкомнатная в одноквартирном доме занимала 38,2 кв. м при общей площади 53,6 кв. м. Высота потолков 2,6 м и 2,8 м. Дома возводились сборно-щитовыми, одноэтажными, с печным отоплением. Стены дома были цельные, деревянные двухслойные. Дерево в основном использовалось хвойное.
Стандартные финские и немецкие дома вводились в эксплуатацию быстро, это было связано с ненужностью проектной документации и с готовностью строительных деталей. Все необходимые комплектующие будущего дома: шпингалеты, замки, деревянные ручки — были упакованы в один большой деревянный ящик. Заготовки для пола и потолка были связаны и собраны металлической нержавеющей пластиной. В общем, во всём был североевропейский порядок.
С Поткиным-Беловым мы разговаривали года два или три назад (во как время бежит!) на радиостанции Габрелянова РСН (это прям в помещении "Известий" на ул. Правды). Передача закончилась, выходим в предбанник студии, там его брат Басманов (тоже Поткин), ещё какие-то соратники. И вот два брата Поткина обращаются к соратникам (а также ко мне и нескольким сотрудникам РСН): "А вообще надо как можно скорее всем русским националистам бежать во Львов. У нас там тренировочные лагеря с 2008 года, там наши братья-славяне - бандеровцы. Там и будем дожидаться весёлой поры, а потом, как Ильич, прилетим в пломбированном самолёте с "Железной дивизией".
Всё ведь понимал Поткин о своей судьбе, интересно, почему не убежал? С казахскими деньгами он точно мутил, я это знал ещё в конце нулевых (когда был глубоко в недвижимости). И не он один, кстати. Несколько миллионов долларов у него точно было (его ЧОП ведь вообще специализировался на контроле среднеазиатов на московских стройках). Что ещё поразило - он с соратниками от здания радиостанции уехал на кавалькаде больших чёрных джипов. Марки не помню, но что-то типа "Шевроле Тахое". ***
Кстати, наследие казахских инвесторов в московскую недвижимость можно посмотреть и сегодня: это огромная яма перед Павелецким вокзалом. Яме уже лет восемь, там группа "Евразия" должна была возводить большой подземный торговый центр (типа Манежки). Вообще в 2006-08 годах в Москву шёл какой-то огромный шквал шальных казахских денег, прям вот миллиарды долларов. Вообще ещё придёт время писать большие статьи и даже книги о той поре. ***
Тоже отдельная большая тема, но сейчас просто набросок: при Суркове русским нацистам хорошо жилось не только политически, но и материально. У многих были хорошие бизнесы (у того же Тора - суровая контора по продаже и "очистке" проблемных квартир), хорошие спонсоры. Доходило до того, что их даже на встречу с Путиным таскали (того же старика Холми, Ремизова, каких-то футбольных болел и пр.) Всё закончилось с приходом в АП Володина. Хорошо ведь известна его фраза в узких кругах в отношении таких мелких политических групп: "Всё, лафа закончилась, крутитесь теперь сами". Лафа и правда у них закончилась.
Новость "Жители Ингушетии не будут платить проценты по ипотеке. За них это сделает государство. Ипотеку предоставляет Сбербанк РФ на 30 лет, первоначальный взнос 20%" профессиональные русские комментируют предсказуемо, в духе "жирный ноет": "Ах, вот в многонационалочке 666 народов, всем всё достаётся, кроме русских".
Но позвольте, во-первых, эти нации сами себя так поставили перед Москвой. Те же ингуши, чеченцы, дагестанцы с оружием в руках отстояли свою "особость", татары и башкиры - угрозой отсоединения. Я уже много раз писал о простом, примитивном устройстве нашей Системы, как у крокодила - с зачатками центральной нервной системы. Она понимает только угрозу/силу, способную пошатнуть (или вовсе ликвидировать) её власть. И те же русские демонстрировали способность разговаривать с властью с помощью силы - это и массовые лагерные бунты 1953-54 гг., и в 1991 году (а за пару лет до этого - шахтёрские забастовки), и даже старики во время монетизации льгот в 2004-2005 гг., с захватом мэрий и перекрытием шоссейных и железных дорог.
А что сейчас? Все или ноют, или выходят на карнавал с хорошим настроением. И этим они надеются разжалобить или тем более испугать "крокодила"?
И, во-вторых, мы опять приходим к неприятному для многих выводу - в классическом понимании нет никакой русской нации, где по ключевым вопросам есть общность верхов и низов. У чеченцев, ингушей и татар - есть, у русских - нет. Есть этнос или даже, как писали до Революции, "племя". Да и это "племя" разделено на две неравные группы, главное из которых глобализировано и суть внутренний колонизатор.
Оказывается, есть ещё один термин для богачей - ультрахайнеты (УХН). Это "обладатели состояния свыше $30 млн. в инвестируемых активах" (дословное определение). Прочитал мировую статистику по ним в журнале Spears, №4, 2015. Ежегодный мониторниг по ним ведёт Knight Frank (23 тыс. ультрахайнетов с совокупным капиталом $1,7 трлн). Краткие выжимки из доклада.
В России таких людей - 827. Это в 5 раз меньше, чем в Лондоне (4364 человека). В Токио их 3575, в Нью-Йорке 3008, в Гонконге 2690. За 10 лет число ультрахайнетов в мире увеличилось на 61% до 65.335 человек.
В 2014 году увеличилось состояние у 100% УХН в США, а в России - только у 33% (санкции, девальвация рубля). При этом у россиян самые низкие среди всех УХН ожидания, что они увеличат состояния в будущем - только у 44%.
По накопленному богатству впереди Европа - с 6,4 трлн. В Азии 5,9 трлн., в США 5,4 трлн.
81% УХН в целом по миру вкладывают в элитную недвижимость. "В России такой шопинг для УХН закончился - только 21% собираются приобретать элитную недвижимость". Тем не менее главным пунктом назначения для россиян остаётся Лондон. Так, на учёбу туда отправляют своих детей свыше 60% российских УХН (в целом по миру зарубежное образование для детей выбирают 27% УХН). После элитной недвижимости следующие инвестиционные предпочтения УХН в среднем по миру: 63% вкладывают в искусство (включая марки и монеты), 48% в коллекционное вино (включая покупку виноделен). У россиян (как и у выходцев с Ближнего Востока) очень высокий спрос на суперяхты.
"В целом младшее поколение состоятельных россиян тратится на предметы роскоши активнее, чем старшее - об этом говорят 89% опрошенных", - резюмируют в Knight Frank.
Решил выложить свой старый, от августа 2006 года, текст о формировании себестоимости жилья в Москве. Сподвиг меня на это вот такой пост: http://ugfx.livejournal.com/108434.html
Если уж у начальника аналитического департамента "Альпари" Егора Сусина такая каша в голове по этосу вопросу, то что уж говорить о людях, далёких от мира экономики.
"Рынок гибнет за металл Из каких затрат складывается конечная себестоимость жилья в Москве? Первая и видная невооруженным глазом – это расходы на стройматериалы. Именно ее, скорее всего, и имела в виду Федеральная антимонопольная служба (ФАС), когда устами одного из своих представителей объявила «реальную» цену жилья в городе - $1300 за кв. м. ФАС даже погорячилась: Минрегионразвития в своем приказе от 6 июля 2006 г. вообще установило «нормативную стоимость 1 кв. м жилой площади в Москве» в 29.600 руб. (или около $1100), а расчеты «Союза инженеров-сметчиков» оказались чуть выше - $1139 за кв. м (см. справку???). В противовес федералам московское правительство 7 августа распорядилось считать себестоимость 1 кв. м в 57.702 руб. (или примерно $2150).( Collapse )
Очень интересно, как отреагирует в ближайшее время чиновничество на сокращающуюся базу кормления.
А то, что база эта сокращается - несомненно. Простой пример. В Москве до кризиса в каждый квадратный метр возводимой недвижимости закладывалось $100-500 взяток (это не только жильё, но и ТЦ, БЦ и т.п.). Понятно, что в зависимости от приближённости компании к Телу (точнее Телам) и от качества объекта сумма взяток могла варьировать в более широком диапозоне (от $0 до $1000 и более).
Причём сейчас стройкомплекс устроен так, что это не банальное взяточничество, а плата "за ускорение процесса" целой сети околочиновничьих фирм. Не хочешь собирать годами 250-400 разрешающих бумажек (а именно столько в строительстве и нужно их собрать), идёшь в "архитектурную", "геопроектную" и пр. фирму, созданную при том или ином чиновнике. Вплоть до "археологической" фирмы (мало кто знает, что до заключения археологов ни один объект строиться в Москве не может). В эти процессы были вовлечены чиновники от самого нижайшего ранга (условно - от комитета по озеленению управы) до самого высшего.
И вот уже в 2008 году в Москве не было сдано около 1,5 млн. кв. м недвижимости. Даже если взять по нижнему тарифу подношений (100 долларов), то московское чиновничество не досчиталось минимум $150 млн.
По первым прикидкам, в 2009 году это будет уже как минимум 3 млн. кв. м, следовательно сумму потерь чиновников можно умножать вдвое. Да и наверняка суммы "помощи" сейчас упадут - две трети строителей почти банкроты.
И так почти по каждой отрасли в России.
Что предпримут в такой ситуации чиновники? Задушить полудохлую корову или вместе с бизнесом затянуть пояса?
Пока по первым впечатлениям: государство и придумало выделять триллионы на "борьбу с кризисом", чтобы чиновничество переориентировалось с денег бизнесменов на распил этих средств. То есть государство не пошло на сокращение базы кормлений, поскольку чиновничество - опора трона. В тяжёлые, трудные времена глупо было бы отказываться от этой опоры.
