Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

кролик

Депозит выгоднее сдачи квартиры в аренду

Интересный тренд на московском рынке аренды жилья: сегодня уже выгоднее продать квартиру и положить деньги на депозит, чем сдавать её. Простой пример. Стандартная однокомнатная квартира на окраине стоит примерно 6 млн. руб. В госбанке 6 млн. можно положить под 6% годовых. Итого 360 тыс. в год, или 30 тыс. руб. в месяц. За столько же или даже дешевле можно сдать и эту однушку. При этом цены на ЖКХ растут, будет увеличиваться и налог на недвижимость. А арендная плата уже года два не растёт. Потому что доходы арендаторов не растут. Многие вообще предпочитают снимать вскладчину 2-3 (и более)-комнатные квартиры.
Collapse )
кролик

Московский урбанистический форум

Про первый день Московского урбанистического форума. Побывал на всех стендах и экспозициях, послушал пять секций. По поводу секций: в нескольких залах они идут одновременно, и не разорваться, чтобы поприсутствовать на всех.

Похоже, главным гуру урбанизма в России становится американец индийского происхождения Параг Ханна. На этом посту он сменил основателя хипстерского урбанизма, тоже американца Ричарда Флориду. Ханна наилучшим образом подходит России, так как он, в отличие от Флориды - исследователь мегаполисов Второго мира. Он превозносит опыт управления такими агломерациями, как Джакарта, Шанхай и Токио. Последние два вообще называет лучшими образцами авторитарной модернизации.
Идеи Ханны просты: это максимум общественного транспорта и минимум личных машин, общественные пространства, публичный wi-fi, порядок, борьба со старой, трущобной застройкой. Мегаполисы больше открыты друг другу, чем соседним с ним провинциям. Грубо говоря, у Стамбула, Лондона, Гонконга и Москвы больше общего, чем у Москвы с каким-нибудь регионом в Поволжье. В общем, Ханна - певец либерального авторитаризма. На форуме он представлял свою новую книгу.

Про авторитарную модернизацию и даже реновацию вообще говорилось очень много. Одна из самых больших (человек 10-12) и длительных (1,5 часа) секций была о зарубежном опыте реновации, сносе старого жилья. Солировал там партнёр японского архитектурного агентства Фади Джабри. Он рассказывал, как в Токио сносили аналоги советских хрущёвок и строили на их месте современные кварталы. Джабри превозносит то, как проходит реновация в Москве, дословно он говорит: "У нас в Японии нужно было договариваться с сотнями мелких собственников, на это уходили годы, а в Москве всё прошло как по маслу". Он вообще очень хвалит Россию за то, что тут власти - просвещённые, и всё быстро делают.
Насколько понял, Джабри и его японское агентство тоже в последние годы стали гуру в мире городской архитектуры России.

Ниже пара фотографий с этой секции:


Collapse )
кролик

О реновации в Москве

Уверен, что 90-95% жителей московских пятиэтажек - за их снос. 5-10%, действительно, есть проблемных домов, с жителями которых надо вести нормальный диалог (и, скорее всего, не сносить). Я вырос в такой пятиэтажке (из силикатного кирпича, 1960 года постройки), и знаю, что там за жизнь: коридор 1,5 кв.м, кухня 5 кв. м, совмещённый санузел, смежные комнаты, микроскопический балкон. Площадь 2-комнатной квартиры - 40 кв. м. В доме нет лифта и мусопровода. Во многих домах - газовые колоники. Если вместо таких квартир людям дадут стандартную по нынешним временам "двушку" в 51-54 кв. м, то для 95% людей это будет счастье.

Это не собянинская реклама, а моё истинное убеждение, о котором я пишу больше десяти лет. Да, идеально снести вообще все панельные дома и переселить людей в частные коттеджи с садом, но мы понимаем, что в Москве это нереально. Реально продать эту панельную "двушку" за $150 тыс., и купить на эти деньги дом в Испании или два дома в Болгарии. И заодно другое качество жизни купить.
кролик

Ипотека по-сталински

После окончания ВОВ у советского государства не было денег на жилищное строительство, и ему пришлось пойти в этой сфере на некоторую демократизацию. До трети нового жилья в городах в 1946-1951 годах составили индивидуальные дома (небольшой площадью 23-39 кв. м). Кредиты по 7-12 тыс. руб. на срок до 12 лет выделялись под 1% годовых. На этих стройках использовались две ударные силы: зеки ГУЛАГа и сборные дома из Германии и Финляндии по репарациям.



Спасли ситуацию репарации из побеждённых Германии и Финляндии. 20 октября 1948 года вышло постановление СМ о разрешении использовать в индивидуальном жилищном строительстве комплекты стандартных немецких и финских домов.

Финские дома были рассчитаны на одного хозяина. Жилая площадь одноквартирного дома составляла 24,4 кв. м при общей площади 31,4 кв. м; двухкомнатная в одноквартирном доме занимала 38,2 кв. м при общей площади 53,6 кв. м. Высота потолков 2,6 м и 2,8 м. Дома возводились сборно-щитовыми, одноэтажными, с печным отоплением. Стены дома были цельные, деревянные двухслойные. Дерево в основном использовалось хвойное.

Стандартные финские и немецкие дома вводились в эксплуатацию быстро, это было связано с ненужностью проектной документации и с готовностью строительных деталей. Все необходимые комплектующие будущего дома: шпингалеты, замки, деревянные ручки — были упакованы в один большой деревянный ящик. Заготовки для пола и потолка были связаны и собраны металлической нержавеющей пластиной. В общем, во всём был североевропейский порядок.
кролик

О Поткине-Белове

С Поткиным-Беловым мы разговаривали года два или три назад (во как время бежит!) на радиостанции Габрелянова РСН (это прям в помещении "Известий" на ул. Правды). Передача закончилась, выходим в предбанник студии, там его брат Басманов (тоже Поткин), ещё какие-то соратники. И вот два брата Поткина обращаются к соратникам (а также ко мне и нескольким сотрудникам РСН): "А вообще надо как можно скорее всем русским националистам бежать во Львов. У нас там тренировочные лагеря с 2008 года, там наши братья-славяне - бандеровцы. Там и будем дожидаться весёлой поры, а потом, как Ильич, прилетим в пломбированном самолёте с "Железной дивизией".

Всё ведь понимал Поткин о своей судьбе, интересно, почему не убежал? С казахскими деньгами он точно мутил, я это знал ещё в конце нулевых (когда был глубоко в недвижимости). И не он один, кстати. Несколько миллионов долларов у него точно было (его ЧОП ведь вообще специализировался на контроле среднеазиатов на московских стройках). Что ещё поразило - он с соратниками от здания радиостанции уехал на кавалькаде больших чёрных джипов. Марки не помню, но что-то типа "Шевроле Тахое".
***

Кстати, наследие казахских инвесторов в московскую недвижимость можно посмотреть и сегодня: это огромная яма перед Павелецким вокзалом. Яме уже лет восемь, там группа "Евразия" должна была возводить большой подземный торговый центр (типа Манежки). Вообще в 2006-08 годах в Москву шёл какой-то огромный шквал шальных казахских денег, прям вот миллиарды долларов. Вообще ещё придёт время писать большие статьи и даже книги о той поре.
***

Тоже отдельная большая тема, но сейчас просто набросок: при Суркове русским нацистам хорошо жилось не только политически, но и материально. У многих были хорошие бизнесы (у того же Тора - суровая контора по продаже и "очистке" проблемных квартир), хорошие спонсоры. Доходило до того, что их даже на встречу с Путиным таскали (того же старика Холми, Ремизова, каких-то футбольных болел и пр.) Всё закончилось с приходом в АП Володина. Хорошо ведь известна его фраза в узких кругах в отношении таких мелких политических групп: "Всё, лафа закончилась, крутитесь теперь сами". Лафа и правда у них закончилась.

(Записал всё сначала в нашем Телеграм-канале - Красном Сионе. Подписывайтесь, мы там много интересного пишем).
кролик

Как заставить нации уважать себя

Новость "Жители Ингушетии не будут платить проценты по ипотеке. За них это сделает государство. Ипотеку предоставляет Сбербанк РФ на 30 лет, первоначальный взнос 20%" профессиональные русские комментируют предсказуемо, в духе "жирный ноет":
"Ах, вот в многонационалочке 666 народов, всем всё достаётся, кроме русских".

Но позвольте, во-первых, эти нации сами себя так поставили перед Москвой. Те же ингуши, чеченцы, дагестанцы с оружием в руках отстояли свою "особость", татары и башкиры - угрозой отсоединения. Я уже много раз писал о простом, примитивном устройстве нашей Системы, как у крокодила - с зачатками центральной нервной системы. Она понимает только угрозу/силу, способную пошатнуть (или вовсе ликвидировать) её власть. И те же русские демонстрировали способность разговаривать с властью с помощью силы - это и массовые лагерные бунты 1953-54 гг., и в 1991 году (а за пару лет до этого - шахтёрские забастовки), и даже старики во время монетизации льгот в 2004-2005 гг., с захватом мэрий и перекрытием шоссейных и железных дорог.

А что сейчас? Все или ноют, или выходят на карнавал с хорошим настроением. И этим они надеются разжалобить или тем более испугать "крокодила"?

И, во-вторых, мы опять приходим к неприятному для многих выводу - в классическом понимании нет никакой русской нации, где по ключевым вопросам есть общность верхов и низов. У чеченцев, ингушей и татар - есть, у русских - нет. Есть этнос или даже, как писали до Революции, "племя". Да и это "племя" разделено на две неравные группы, главное из которых глобализировано и суть внутренний колонизатор.
кролик

Российские ультрахайнеты

Оказывается, есть ещё один термин для богачей - ультрахайнеты (УХН). Это "обладатели состояния свыше $30 млн. в инвестируемых активах" (дословное определение). Прочитал мировую статистику по ним в журнале Spears, №4, 2015. Ежегодный мониторниг по ним ведёт Knight Frank (23 тыс. ультрахайнетов с совокупным капиталом $1,7 трлн). Краткие выжимки из доклада.

В России таких людей - 827. Это в 5 раз меньше, чем в Лондоне (4364 человека). В Токио их 3575, в Нью-Йорке 3008, в Гонконге 2690.
За 10 лет число ультрахайнетов в мире увеличилось на 61% до 65.335 человек.

В 2014 году увеличилось состояние у 100% УХН в США, а в России - только у 33% (санкции, девальвация рубля). При этом у россиян самые низкие среди всех УХН ожидания, что они увеличат состояния в будущем - только у 44%.

По накопленному богатству впереди Европа - с 6,4 трлн. В Азии 5,9 трлн., в США 5,4 трлн.

81% УХН в целом по миру вкладывают в элитную недвижимость. "В России такой шопинг для УХН закончился - только 21% собираются приобретать элитную недвижимость".
Тем не менее главным пунктом назначения для россиян остаётся Лондон. Так, на учёбу туда отправляют своих детей свыше 60% российских УХН (в целом по миру зарубежное образование для детей выбирают 27% УХН).
После элитной недвижимости следующие инвестиционные предпочтения УХН в среднем по миру: 63% вкладывают в искусство (включая марки и монеты), 48% в коллекционное вино (включая покупку виноделен).
У россиян (как и у выходцев с Ближнего Востока) очень высокий спрос на суперяхты.

"В целом младшее поколение состоятельных россиян тратится на предметы роскоши активнее, чем старшее - об этом говорят 89% опрошенных", - резюмируют в Knight Frank.
кролик

Русская бюрократия на оккупированных территориях

На оккупированных территориях России гражданскую власть немцы предоставили высшему слою отечественной интеллигенции – профессорам, докторам, литературным редакторам. Но и этот состав новоявленной бюрократии нередко не мог устоять перед взятками, кумовством и незаконной приватизацией.

+++
Бургомистр Быков и его подручные объявили, что для построения новой жизни необходимо как можно быстрее провести приватизацию. В итоге 36 строений были проданы частным лицам за… 18 тысяч 400 рублей. Потом выяснилось, что владелицей электростанции со всем оборудованием стала некая Аксёнова – двоюродная сестра бургомистра Быкова, а некий Васильев – племянник Жуковского получил во владение гончарный завод. В итоге немцы добились ревизии этих сделок. Аудиторы подсчитали, что эти объекты должны были стоить минимум 75 тысяч 400 рублей.

Но бургомистр Старой Руссы и его команда тоже не понесли серьёзных наказаний. Аннулировали только 6 сделок (из 36-ти). Ссылаясь на «сложную обстановку», местная полиция заставила новых собственников доплатить только за эти 6 объектов.



кролик

О себестоимости жилья в Москве

Решил выложить свой старый, от августа 2006 года, текст о формировании себестоимости жилья в Москве.
Сподвиг меня на это вот такой пост:
http://ugfx.livejournal.com/108434.html

Если уж у начальника аналитического департамента "Альпари" Егора Сусина такая каша в голове по этосу вопросу, то что уж говорить о людях, далёких от мира экономики.

"Рынок гибнет за металл
Из каких затрат складывается конечная себестоимость жилья в Москве? Первая и видная невооруженным глазом – это расходы на стройматериалы. Именно ее, скорее всего, и имела в виду Федеральная антимонопольная служба (ФАС), когда устами одного из своих представителей объявила «реальную» цену жилья в городе - $1300 за кв. м. ФАС даже погорячилась: Минрегионразвития в своем приказе от 6 июля 2006 г. вообще установило «нормативную стоимость 1 кв. м жилой площади в Москве» в 29.600 руб. (или около $1100), а расчеты «Союза инженеров-сметчиков» оказались чуть выше - $1139 за кв. м (см. справку???). В противовес федералам московское правительство 7 августа распорядилось считать себестоимость 1 кв. м в 57.702 руб. (или примерно $2150).Collapse )
кролик

Сокращающаяся база кормления чиновничества

Очень интересно, как отреагирует в ближайшее время чиновничество на сокращающуюся базу кормления.

А то, что база эта сокращается - несомненно.
Простой пример. В Москве до кризиса в каждый квадратный метр возводимой недвижимости закладывалось $100-500 взяток (это не только жильё, но и ТЦ, БЦ и т.п.). Понятно, что в зависимости от приближённости компании к Телу (точнее Телам) и от качества объекта сумма взяток могла варьировать в более широком диапозоне (от $0 до $1000 и более).

Причём сейчас стройкомплекс устроен так, что это не банальное взяточничество, а плата "за ускорение процесса" целой сети околочиновничьих фирм. Не хочешь собирать годами 250-400 разрешающих бумажек (а именно столько в строительстве и нужно их собрать), идёшь в "архитектурную", "геопроектную" и пр. фирму, созданную при том или ином чиновнике. Вплоть до "археологической" фирмы (мало кто знает, что до заключения археологов ни один объект строиться в Москве не может). В эти процессы были вовлечены чиновники от самого нижайшего ранга (условно - от комитета по озеленению управы) до самого высшего.

И вот уже в 2008 году в Москве не было сдано около 1,5 млн. кв. м недвижимости. Даже если взять по нижнему тарифу подношений (100 долларов), то московское чиновничество не досчиталось минимум $150 млн.

По первым прикидкам, в 2009 году это будет уже как минимум 3 млн. кв. м, следовательно сумму потерь чиновников можно умножать вдвое. Да и наверняка суммы "помощи" сейчас упадут - две трети строителей почти банкроты.

И так почти по каждой отрасли в России.

Что предпримут в такой ситуации чиновники? Задушить полудохлую корову или вместе с бизнесом затянуть пояса?

Пока по первым впечатлениям: государство и придумало выделять триллионы на "борьбу с кризисом", чтобы чиновничество переориентировалось с денег бизнесменов на распил этих средств. То есть государство не пошло на сокращение базы кормлений, поскольку чиновничество - опора трона. В тяжёлые, трудные времена глупо было бы отказываться от этой опоры.